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通州地产复苏?

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时间:2013-8-8 17:22:57  作者:未知  来源:中国新闻资讯网  查看:80  评论:0
内容摘要: 胡芳洁  2012年底,万科和首开联合体在通州区台湖镇竞得两块土地,这是台湖镇正式亮相在公众的视野中。  直到今年上半年,台湖镇共出让了7块土地,楼面地价基本都超过1万元/平方米,其中福建嘉禾集团(11.30,0.00,0.00%)在今年...
 

胡芳洁

  2012年底,万科和首开联合体在通州区台湖镇竞得两块土地,这是台湖镇正式亮相在公众的视野中。

  直到今年上半年,台湖镇共出让了7块土地,楼面地价基本都超过1万元/平方米,其中福建嘉禾集团(11.30,0.00,0.00%)在今年520日获得的一幅地块,楼面地价更是高达1.9万元/平方米,刷新通州土地出让的最高纪录。

  这个此前在通州楼市中名不见经传的地区,如何成为北京市场这一轮的供地热点?区域条件足以支撑如此高昂的地价吗?

  上涨

  通过各大房地产门户网站查询,目前台湖镇在售的项目,除了一个别墅项目外,普通住宅项目只有一个,即东亚印象台湖。该项目去年12月开盘,均价1.38万元/平方米,后来上涨到1.5万元左右/平方米。目前一期住宅已售完,后期住宅开盘时间不定。

  该项目地块,由东亚新华地产于2011930日竞得,总价8.24亿元,总建筑面积287746平方米,其中配建9万平方米公租房。减去公租房面积,该项目楼面地价约为4167/平方米。

  不过,该块地出让之后,台湖镇并没有进入大众关注的视野。随后,2011年底,北京楼市进入调控低点,更没有人关注当时位置偏远的台湖了。

  一年多后,201212月,万科和首开联合体7.8亿元竞得台湖镇地块,剔除保障性住房楼面地价达到1.3万元/平方米,楼面地价为当初东亚新华的3倍。

  而到了今年520日,台湖镇地块被推向新高,泰禾拿地楼面地价1.9万元/平方米,与东亚新华所拿地块相比,不到两年的时间里,台湖镇土地楼面地价最高上涨了356%

  这是以同属台湖镇的地块进行的对比。不过,东亚印象台湖地块和万科、泰禾所拿地块,确实存在一定的区位差别。

  根据记者实地探访,要去东亚台湖印象项目,坐地铁八通线到梨园站下后,还有约6公里的距离。换乘公汽,并不能直接到达该项目,还需要步行约10分钟。

  该项目紧邻台湖镇政府所在地,放眼看去,这里并没有什么商业配套,因为下雨的缘故,路上也看不到一个人影。

  而台湖镇今年以来大批出让的土地,位于台湖镇次渠地区。次渠虽然属于台湖镇,但距离镇政府所在地约10公里。

  次渠的地位位置,要相对优于镇政府所在地。主要原因在于,一,次渠地区有地铁亦庄线,包括次渠站、目前还未开通的亦庄火车站;二,次渠地区在通州新城的规划中,被划入“北京环渤海高端总部基地”。

  这两个方面,正是导致其地价高涨的重要原因。

  不过,随着次渠地块的高价出让,已经影响了整个台湖镇的预期。东亚印象台湖项目,将去年底至今次渠出让的7块土地的位置、楼面地价,醒目地标示在售楼处墙上的大幅地图上。其原计划于今年4月推出的二期住宅产品,现在也被延迟开盘。有消息表示,东亚印象台湖打算将二期项目延迟到明年开盘,卖现房,价格将达到2万元/平方米。

  通州造城

  除了地铁因素以外,通州新城规划“一核四区”中的“北京环渤海高端总部基地”位于此区域,是推动该区域发展的重要概念因素。

  通州新城规划早在2007年就已经通过北京市的审批。为什么台湖镇的环渤海高端总部基地概念到现在才开始发酵呢?

  实际上,早在2009年,通州就出现过一轮靠通州新城规划来炒高房价,当时,凭借整体楼市向好的大势,通州的商品房价格曾一度达到近3万元/平方米的高点。后来市场走低,加上通州新城建设并没有太多实质性的利好,通州房价成为北京波动最大的区域,也被认为是北京楼市风险最大的区域。到2011年下半年,通州在售商品房价格大多在1.7万元左右/平方米。

  不过,在当时楼市最为冰冷的时刻,北京市开始力挺通州。

  20111010日,北京市政府正式印发《加快推进通州现代化国际新城建设行动计划》,并提出“一核四区”空间规划。一核”即:新城核心区;“四区”即:文化旅游区、文化创意产业集聚区、国际医疗康体区、环渤海高端总部集聚区。最后这个区,正是位于台湖镇。

  通州新城核心区,房地产发展的较早,已经进驻了很多房地产开发商,也开发了众多项目。包括珠江地产、K2地产的项目,京贸国际城等项目,都是属于此范围。

  位于通州和亦庄交接处的台湖镇,是一个比较边缘的区域。北京荣邦瑞明投资管理公司合伙人李伟表示,区政府一般更愿意首先发展区政府所在的区域,一般位于两个行政区的交接处,是地方政府最不愿意开发的区域,因为这类地区的开发,具有外溢性,好不容易开发好了,好处都给了相邻的区。

  “在目前新型城镇化的背景下,台湖镇借助了几个概念,一是通州新城规划,北京环渤海高端总部基地;另外紧挨着亦庄,而亦庄这些年发展得不错,产业发达,总部基地正好可以借助亦庄新城的发展。这几个概念都很有想象空间,再加上地铁又过去了,很容易受到市场的追捧。”李伟说。

  环渤海高端总部基地的提出,显然是台湖次渠区域发展的强大推力。当地一位村民告诉记者,台湖镇从2008年开始就说要拆迁,但是现在台湖镇政府所在区域,只拆了一个村,而次渠区域则拆迁了14个村。

  根据规划,北京环渤海高端总部基地占地17.21平方公里,规划总建筑面积约为1720万平方米,用地面积占到台湖镇总面积的20.9%,比原来的北京崇文区面积还要大,项目拆迁的村庄占到台湖镇村庄总数的30.4%,拆迁人口占到总人口的44.2%

  北京环渤海总部基地管委会规划科科长杨光在今年5月底,曾对媒体表示,北京环渤海高端总部基地一共拆掉了14个村、5400多户、约16800人。

  根据规划,这里将要建设的是一个人口规模达到20万的新城。目前出让的几块土地,显然只是九牛一毛。

  而规划建设的是高端总部基地,该区域的产业发展前景是怎样的呢?根据目前公开出让的信息,大规模进入台湖镇拿地的,主要还是房地产开发商,主要产品也是住宅和商业项目。

  “就目前的信息来看,北京环渤海高端总部基地,要做好产业发展,有一个很重要的方面,就是能不能借好亦庄的概念,打好亦庄这张牌。”李伟表示,例如做好亦庄现有产业的外延、配套产业等关联性强的产业,降低交易成本,如果真正做好这些方面,产业发展是有机会的。

  是新睡城,还是就业、居住联通的新城?通州还有很长的路要走。而因为北京区域土地资源的稀缺性,住宅开发将是通州新城发展中不可避免的诱惑。

 

资料链接:

华业·新北京中心,立足通州。全面打造新的办公环境,并将在通州建设一个地标性建筑,高度超过300米。华业·新北京中心是一个总建筑面积超过80万平米的城市综合体项目,这将是华业地产继华业东方玫瑰之后的又一个重点开发项目。

 

                

 

 



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